建築基準法を知らずに不動産トラブルになるなんてイヤ!

マイホームの準備を始める前に確認しましょう。

住宅を建築する目的で土地を購入する場合には、その土地が建築基準法に適合している土地かどうか、適合していなければどのようにすれば適合するか、そしてその適合する為の条件を飲むことができるかどうかをよく考えて土地を購入しなければ、不動産トラブルに発展しかねません。

ここでは特に問題となる建築基準法をいくつか紹介していきます。
前途の都市計画法で「用途制限」については説明をしましたので、ここでは省きますが、この「用途制限」も大きな意味を持ってきますので、くれぐれも間違いのないようにして下さい。

まずは「接道義務」です。
この「接道義務」という言葉は聞いたことがない人も多いと思いますが「セットバック」という言葉ならば聞いた事がある人も多いのではないでしょうか。
建築基準法では、原則として道路の幅は4m以上あるものとしています。
ここで原則としているのは「私の家は狭い路地の中に間口がありとても4mもあるとは思えない」という人が多くいるからです。

実はこの建築基準法は戦後にできた法律ですので、それ以前に建築されたような建物に関しては、適合をしていないのです。
また法律制定後にもリフォームには制限が加わっていませんので、大規模リフォームを行う事で、その住宅に住み続ける事も可能だからです。

またこれは違法ですが、地元の工務店などに依頼をすればそうした土地に新築住宅を建てる事もあり得る事なのです。
ただし建設中に役所などから注意喚起を受ける場合もありますので、その時には建築を中止しなければなりません。

話を元に戻し、道路幅が4m未満の道路に接する場合には、道路幅が4mになるように敷地に制限が加えられます。
これがいわゆるセットバックで、道路の中心部より片側当たり2mが必要になる訳ですので、それに見合う敷地分には建物を建設する事はできませんし、塀、門扉、駐車場などに利用をする事もできません。

また建築物の敷地は、建築基準法に定める道路に2m以上接していなければならないという事も建築基準法で定められています。
これはどういうことかと言いますと、公道である道路と2m以下の幅しか接していない土地に関しては、その奥にどれほど広い敷地を要していたとしても住居を建設する事は出来ないという事です。
訳あり物件の中には、竿型土地という道路との設置面が狭く細長い敷地を通った先に住宅建設地があるような形の土地が販売をされる事がありますが、この時にもその細い敷地が2m以下の場合には土地を購入した後にも住宅を建てることが出来ないという事ですので、こうした物件を購入する時にはよく注意をしなければ後々の不動産トラブルとなってしまいます。

しかしこれもまた「接道義務」と同様に戦後の新しい法律ですので、現在の住宅地の中には人ひとりやっと通れるような先に住宅があるという方もたくさんいらっしゃるでしょうが、こうした住宅にお住まいの場合には再建築不可となっていますので、新しく住宅を建て替える事はできません。

もしこうした土地に住宅を建てたいと思う場合には、ご自宅と道路との間にある土地の所有者の方に接続面を確保できる土地の売却を依頼しなければなりませんが、その土地に既に建物が建っている場合にはなかなか厳しい話になるでしょうし、もし売却をして頂けるとしても、売却を申し出たのはこちら側ですので、通常の坪単価より割高になる事は覚悟しておく必要があります。