敷金・礼金で不動産トラブルにならないためには?

そもそも敷金・礼金がどういったものなのかを知りましょう。

賃貸物件の借入をする時に「敷金」「礼金」の支払いの必要がある場合があります。
一昔前までならば、この「敷金」「礼金」の支払いの必要がある物件の割合は100%近いものがありましたが、最近では「敷金なし」「礼金なし」といった物件もあります。
賃貸で部屋を借りる時にどちらを選ぶかというのは個人の自由です。
そもそもこの「敷金」「礼金」というのものはどういう意味合いのであるかを知っておく必要があります。

まずは「礼金」です。
これは家主に対して「部屋を貸してくれてありがとう」というお礼の意味が込められているお金であり、戦後の焼け野原、世情も不安定な中で部屋を貸してくれた家主に対しての感謝の気持ちを表した事が始まりとされています。
このお金はお礼のお金ですので、退却時に返還される事はありません。

続いて「敷金」です。
これは地域により「保証金」と称される時もありますが、賃貸物件を借りる際に家主に対して賃料その他賃貸借契約上に記載をされている債務担保またトラブルの保証をするために支払う費用であり、入居者が家退去の時まで預けておき、問題なく退却する際には返却されるべきお金です。
この敷金の返却に関して不動産トラブルが起こる要因としては、賃貸契約書に記載をされている「債務担保またトラブルの保証」に敷金が利用されることにより起こります。

つまりはどこまでが「債務」「トラブル」とされる範囲なのかという事です。
どこまで「敷金」を利用するかにより不動産トラブルが起こるのです。
借主に対しては「原状復帰」の義務がありますので、借りていた部屋を不慮であれ故意であれ破損させてしまった場合には「原状復帰」をしなければなりませんので、「債務担保」にあたり、敷金を利用して修繕がなされます。

しかし家主には「経年劣化」という普通に生活をしていれば劣化をしていく部分、あるいは歳月とともに補修が必要となる部分などに関しては自己負担で修繕をしなければならない義務があるのですが、賃貸契約書に「債務担保またトラブルの保証」と記載をされているために、支払い請求の対象となり、敷金の返却による不動産トラブルに発展をするのです。

この敷金に関しては「消費者契約法10条」に『民法、商法、その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、または消費者の義務を加重する消費契約の条項であって民法第1条第2項に規定する基本原則(権利の行使及び義務の履行は信義に従い誠実にこれをなすことを要す)に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする』とされいますので、この法律に従って考えれば良いのです。
公の秩序として、国土交通省のガイドラインによると「賃借人の居住、使用することにより発生をした建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他にも通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」とされています。
つまり元に戻さなけばならないけれども新品にしなければならないとは記載されていません。
借主の不注意などにより、クロスや床に傷をつけた場合にはこの費用を負担しなければなりませんが、歳月による劣化や日焼けなどに関してまでもその費用を負担する必要はないという事です。